2020年二季度，北京寫字樓市場(chǎng)空置率繼續(xù)攀升，租金水平則出現(xiàn)了下降。不過，相比較2020年上半年疫情時(shí)期，北京寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)逐步回暖至了正常水平。數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度，北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率小幅上升至了17.5%，租金水平則環(huán)比下跌了2.5%。

同時(shí)，在2021年下半年，預(yù)計(jì)北京寫字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來約90萬平米的新增供應(yīng)。五大核心商圈的寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)不會(huì)受到較大的影響，但全市其他區(qū)域的空置率和租金水平或?qū)⒗^續(xù)承壓。

空置率小幅攀升

二季度北京寫字樓市場(chǎng)并不平靜。一邊是SK大廈被和諧健康保險(xiǎn)收購，成交額為90.6億元，刷新了疫情后國內(nèi)大宗交易市場(chǎng)的成交記錄，大幅度提振了北京商業(yè)地產(chǎn)的信心。另一邊，北京寫字樓行業(yè)中的“元老級(jí)”企業(yè)SOHO中國宣布啟動(dòng)私有化進(jìn)程，黑石集團(tuán)提交要約將對(duì)其進(jìn)行收購，潘石屹有意退出中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。

戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度，北京寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升了0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了17.5%。

戴德梁行方面認(rèn)為，二季度，位于中央商務(wù)區(qū)的泰康集團(tuán)大廈、北京泓晟國際中心以及平安幸福中心等項(xiàng)目入市，給北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來了大約26.3萬平米的新增供應(yīng)。由于新增供應(yīng)量增加，整體市場(chǎng)空置率也出現(xiàn)了小幅攀升。

不過，從數(shù)據(jù)來看，北京核心商圈甲級(jí)寫字樓的空置率則從2020年三季度開始便呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，核心商圈寫字樓市場(chǎng)已然恢復(fù)了活力。

數(shù)據(jù)顯示，受到中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)新增供應(yīng)持續(xù)放量的影響，核心商圈依舊是眾多企業(yè)青睞的區(qū)域，整個(gè)季度的凈吸納量占全市凈吸納量的65.8%，達(dá)到了12.9萬平米，也是自2018年一季度以來的單季最高值。

同時(shí)，不可否認(rèn)，核心商圈寫字樓的空置率是最低的。截至2021年二季度，這一數(shù)值在經(jīng)過了三個(gè)季度的下降之后，達(dá)到了10.0%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于整體17.5%的水平。

租金繼續(xù)環(huán)比下跌

租金方面，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)租金仍然呈現(xiàn)出環(huán)比下降的狀態(tài)，分別下降了2.5%和2.2%。其中，五大核心商圈的市場(chǎng)租金已經(jīng)下滑至了378元/平米/月。

數(shù)據(jù)顯示，自2018年三季度以后，北京五大核心商圈的市場(chǎng)租金就已經(jīng)持續(xù)呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。“沒有辦法，寫字樓市場(chǎng)能夠選擇的太多了，降價(jià)是因?yàn)橥|(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)壓力太大。”一位北京CBD區(qū)域?qū)懽謽堑呢?fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

其實(shí)，可以看出，北京寫字樓租金價(jià)格呈現(xiàn)兩極化態(tài)勢(shì)。例如，在2021年二季度，金融街寫字樓的空置率最低，僅為3.6%，平均租金則維持在了629元/平米/月的標(biāo)準(zhǔn)。而不斷有新增供應(yīng)入場(chǎng)、號(hào)稱北京“第二個(gè)金融街”的麗澤商務(wù)區(qū)空置率為64.9%，平均租金為157.16元/平米/月，價(jià)格不過是金融街的1/4。

北京五大核心商圈租金最高跌幅出現(xiàn)在2020年二季度。彼時(shí)，新冠肺炎疫情開始爆發(fā)，寫字樓市場(chǎng)瞬間陷入低迷狀態(tài)。2021年一季度，五大核心商圈的租金有過一小波上漲，但上漲效應(yīng)很快被涌入市場(chǎng)的大量供應(yīng)沖淡，價(jià)格再度下降。

高供應(yīng)不斷

值得關(guān)注的是，近年來，北京寫字樓市場(chǎng)的高供應(yīng)鏈條一直沒有斷過。戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“2021年下半年，北京寫字樓市場(chǎng)將迎來約90萬平米的新增供應(yīng)。”魏東預(yù)測(cè)，大量的新增供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)拉升整體市場(chǎng)的空置率。

而北京五大核心商圈下半年的供應(yīng)占總新增供應(yīng)的36%，僅為32.5萬平米。這其中還包括幾乎多年來沒有新增供應(yīng)的中關(guān)村和燕莎商圈的高品質(zhì)項(xiàng)目。戴德梁行方面認(rèn)為，預(yù)計(jì)上述項(xiàng)目會(huì)得到較高的市場(chǎng)青睞度。

受益于此，北京五大核心商圈的租金和出租水平大概率會(huì)保持穩(wěn)定，其受到新增供應(yīng)的影響有限。魏東說：“但整體來看，大量新增供應(yīng)下，平均租金水平或?qū)⒗^續(xù)面臨下行壓力。”

北京的零售市場(chǎng)也面臨著高供應(yīng)的局面。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年，預(yù)計(jì)將有57.6萬平米的新增零售空間會(huì)被陸續(xù)投放進(jìn)市場(chǎng)，非核心區(qū)域是供應(yīng)的主力。2021年二季度，北京零售市場(chǎng)的租金水平為2400元/平米/月，在經(jīng)過了2020年一年的下降之后，預(yù)計(jì)隨著消費(fèi)活力的恢復(fù)，租金呈現(xiàn)出穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。記者 李凱旋 李未來 北京報(bào)道

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