近日，“代建第一股”綠城管理(股票代碼：09979)發布了2021年上半年業績公告，其上半年利潤率遠超目前房地產企業的平均水平。

作為典型的輕資產行業，代建一直被冠以“暴利”的頭銜。綠城管理2021年上半年的毛利率和凈利率分別達到了47.5%和25%左右，而目前房地產行業以重資產開發為主營的房企，這兩個數值普遍在30%和11%左右，遠低于代建模式的利潤率。

高利潤驅動下，綠城管理的增長很快，公告顯示，上半年公司收入同比增長了32.6%，歸母凈利潤同比增長超過80%。不過，在綠城管理著力拓展的業務方向中，其對利潤低于商業代建的政府代建業務，似乎更青眼有加。

突然發力利潤下滑的政府代建

公告顯示，2021年上半年，綠城管理的綜合毛利率達到了47.5%，較2020年同期提升了5.8個百分點。收入為10.81億元，其中商業代建收入占比達71.4%，政府代建產生的收入占比達到了20.4%。

上半年一個明顯特點是，綠城管理在政府代建板塊突然發力。其新拓政府代建項目合約總建筑面積為610萬平米，超過2020年同期拓展規模5倍有余。截至2021年上半年，針對政府代建業務，綠城管理現有3610萬平米合約總建筑面積及2640萬平米在建面積的保障性物業。

但值得注意的是，政府代建的毛利率在報告期內為44.7%，而商業代建的毛利率則為45.1%。對比之前兩年，政府代建毛利率呈下滑態勢，商業代建毛利率則在穩步上升中。

為何不將發力點放在利潤更加穩定向好的商業代建上?綠城管理方面在公告中表示，政府、國企、金融機構等逐步成長為房地產市場的主體，專業的開發服務需求空間巨大，而專業服務的價值得到了凸顯。同時，政策利好城市更新、租賃用房建設、產業運營等城市服務，可以支撐公司形成新的增長點。

對于政府代建毛利率下降的問題，綠城管理表示，主要是因為報告期內新拓政府代建項目增加，大部分新項目處于項目初期，尚未實現收益，從而使得政府代建項目的總體毛利率有所下降。

在中期業績會上，綠城管理首席執行官兼執行董事李軍表示，未來，綠城管理會繼續大力發展政府代建。

知名地產分析師嚴躍進分析認為，從和政府合作的角度來看，雖然盈利空間不及商業代建，但能夠借此和地方政府處理好關系。同時，類似政府代建項目也往往是地方政府重點支持的，發展政府代建對綠城在城市中承接其他項目有利。

合作業務規模上漲推高成本

與綠城管理上半年規模增長伴生的，是成本的同比大幅增加。公告顯示，2021年上半年，綠城管理的銷售成本同比增加了19.5%，達到了5.68億元。

根據綠城管理方的解釋，(成本)上升的主要原因是由于與業務伙伴合作的商業代建項目收入增長，導致分給業務伙伴的服務費有所增加。另一方面，在報告期內，綠城管理政府代建項目的數量及在管面積增長，導致人員投入增加，人工成本增加。

而和以往相比，綠城管理在2021年上半年，明顯增加了和其他業務伙伴之間的合作。《華夏時報》記者了解到，綠城管理和其他業務伙伴之間的合作主要集中在商業代建領域。截止上半年，其商業代建業務自營規模和與業務伙伴合作規模基本上已經一致。

業內人士表示，“代建”模式從誕生以來，其高利潤的光環與代理模式下“對項目無法做到全盤把控”的風險就一直如影隨形，而綠城管理不斷加強拓展業務伙伴合作，其自營比例進一步降低，無疑增加了更多在項目“把控”方面的不確定性。

值得關注的是，自上市以來，綠城管理旗下的項目品質等問題屢受市場關注。2021年7月份，其在柳州市的一個代建管理項目還曾因為產生高處墜落導致1人死亡被官方通報。合作業務規模的再度上漲也引發了市場的討論，大規模與合作伙伴進行聯合開發導致產品品質“不可控”使得市場上出現了質疑的聲音。針對發力政府代建等問題，《華夏時報》記者向綠城管理方面發去了采訪提綱，但截至發稿，仍未得到回復。

盡管遇到種種問題，綠城管理增長速度并未因此而稍降。公告顯示，截至2021年上半年，綠城管理的管理項目數量由2020年同期的268個增加至了334個，合約項目總建筑面積達到了8400萬平米，較同期增加了14.6%。此外，綠城管理持續進行全國化的業務擴張，業務分布已經擴張至了96個城市。上半年，綠城管理新拓項目代建費預估達到了32.2億元。

在業績會上，李軍說：“對公司年復合增長率20%以上的預期沒變。”

資產的確在增加，但記者看到，同樣增加的還有流動負債，特別是貿易及其他應付款項這一大指標，同比增加了近7000萬元。同時，上半年綠城管理的合同負債同比增加了6.8%，達到了4.23億元。這則表明綠城管理部分項目實際收款快于提供服務的完工進度。本報記者 李凱旋 李未來 北京報道

標簽： 綠城管理 業務規模 毛利率下降 商業代建