近期，房產(chǎn)服務(wù)商思源地產(chǎn)與中交房地產(chǎn)開(kāi)展合作，簽署了相關(guān)投資協(xié)議。盡管雙方還未就合作細(xì)節(jié)進(jìn)行過(guò)多披露，但網(wǎng)傳多日的中交“收購(gòu)”思源仍是落下了帷幕。傳統(tǒng)房產(chǎn)服務(wù)商正在面臨一場(chǎng)困境，困境則來(lái)源于市場(chǎng)變化等多個(gè)因素。如果應(yīng)對(duì)不當(dāng)，虧損、被收購(gòu)、轉(zhuǎn)型則難以避免。

思源與中交合作

8月10日，中交房地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)布消息顯示，中交房地產(chǎn)與思源理想集團(tuán)在北京簽署了思源地產(chǎn)投資合作協(xié)議。中交房地產(chǎn)在簽約儀式上表示，(未來(lái))思源地產(chǎn)要進(jìn)一步強(qiáng)化提升中交房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端和后端的專業(yè)能力與服務(wù)能力，成為特別能助力、特別能出力的業(yè)務(wù)平臺(tái)。

公開(kāi)資料顯示，思源地產(chǎn)是一家房地產(chǎn)增值服務(wù)商，擁有覆蓋全國(guó)的線上線下房地產(chǎn)交易平臺(tái)，涵蓋業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷售、渠道整合營(yíng)銷等。思源地產(chǎn)已經(jīng)在房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)生存超過(guò)20年，此前為全國(guó)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商的3000多個(gè)項(xiàng)目提供過(guò)營(yíng)銷服務(wù)，并逐漸成長(zhǎng)為了華北及中西部地區(qū)綜合實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)服務(wù)商。

然而，思源地產(chǎn)官網(wǎng)更新停留在了2019年4月份。

有接近思源地產(chǎn)的人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，近年來(lái)思源地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)壓力較大，這或許是其與中交合作最主要的原因。思源地產(chǎn)方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者確認(rèn)了和中交集團(tuán)投資合作一事。針對(duì)合作原因等細(xì)節(jié)，思源地產(chǎn)方面表示，后續(xù)會(huì)集中做出披露，不方便回應(yīng)。

在思源地產(chǎn)之前，房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)上演過(guò)這一幕。2020年7月份，世聯(lián)行作為一家已經(jīng)上市的房產(chǎn)服務(wù)商，引入國(guó)資大橫琴。隨后，公司創(chuàng)始人陳勁松辭去集團(tuán)董事長(zhǎng)一職，公司變更為大橫琴集團(tuán)下首個(gè)上市平臺(tái)。世聯(lián)行受疫情和行業(yè)變革影響較大，2020年呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，其引入大橫琴，被業(yè)內(nèi)人士視為“自救手段”。

其實(shí)，在選擇讓出控制權(quán)并入大橫琴之前，世聯(lián)行曾打算與同行同策抱團(tuán)取暖。但愿望落空，世聯(lián)行最終終止收購(gòu)?fù)撸D(zhuǎn)身投入國(guó)資大橫琴的懷抱。

盈利越來(lái)越難

除了少數(shù)幾個(gè)頭部企業(yè)之外，剩余企業(yè)盡管沒(méi)有被“吞并”，但也面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。

以房產(chǎn)服務(wù)為主要業(yè)務(wù)的國(guó)創(chuàng)高新對(duì)2021年上半年業(yè)績(jī)做出預(yù)披露，表示公司在報(bào)告期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)錄得虧損，虧損金額為8000-9000萬(wàn)元。2020年同期，國(guó)創(chuàng)高新錄得盈利，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為4614.69萬(wàn)元。

2020年上半年，國(guó)創(chuàng)高新盡管盈利，但凈利潤(rùn)相比較2019年同期下降超過(guò)50%。只是國(guó)創(chuàng)高新沒(méi)能預(yù)料到，2021年過(guò)得比2020年疫情最嚴(yán)重的時(shí)期還要艱難。

世聯(lián)行在引入國(guó)資之后，2021年上半年有所回血。業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，在報(bào)告期內(nèi)，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為6800萬(wàn)元-7500萬(wàn)元，扭虧為盈。不過(guò)，這一數(shù)值里面有水分，世聯(lián)行將轉(zhuǎn)讓中資產(chǎn)模式公寓業(yè)務(wù)帶來(lái)的8120萬(wàn)元收入納入資產(chǎn)負(fù)債表。如果剔除掉這部分非經(jīng)常性損益，世聯(lián)行歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)不超過(guò)1000萬(wàn)元。

針對(duì)未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展，世聯(lián)行也進(jìn)行了變革，表示業(yè)務(wù)聚焦在“大交易”和“大資管”領(lǐng)域，推進(jìn)代理案場(chǎng)數(shù)字化，并讓公司重新回歸到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，穩(wěn)定發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，使收入恢復(fù)增長(zhǎng)。

市場(chǎng)變革之痛

在供職于一家傳統(tǒng)房產(chǎn)服務(wù)商的七七(化名)看來(lái)，傳統(tǒng)房產(chǎn)服務(wù)商出現(xiàn)“沒(méi)落”的主要原因是市場(chǎng)發(fā)生了根本性的變革。“中介和服務(wù)商的區(qū)別不大，服務(wù)商在市場(chǎng)上沒(méi)有了優(yōu)勢(shì)。”七七對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。此前，七七所在公司主要為房企的新房項(xiàng)目提供營(yíng)銷，并代理銷售渠道。

“中介之前是將業(yè)務(wù)聚焦于存量市場(chǎng)，但慢慢地也開(kāi)始向新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。頭部中介的存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)甚至能夠達(dá)到五五分，傳統(tǒng)服務(wù)商的市場(chǎng)空間越來(lái)越小。”七七說(shuō)。

針對(duì)市場(chǎng)變化，國(guó)創(chuàng)高新深有感觸。國(guó)創(chuàng)高新方面同樣認(rèn)為，新房住宅的銷售市場(chǎng)規(guī)模巨大，但城鎮(zhèn)人口增速放緩，城鎮(zhèn)化進(jìn)程減緩，未來(lái)空間受限。而存量房銷售市場(chǎng)基于存量房總價(jià)值提升而流通率維持穩(wěn)定，以及存量房在重點(diǎn)城市占據(jù)主導(dǎo)的情況，預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。國(guó)創(chuàng)高新方面認(rèn)為，整個(gè)住房交易市場(chǎng)空間存在潛力，但結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向以存量房為主導(dǎo)。

傳統(tǒng)房產(chǎn)服務(wù)商們感知到了這一變化，也開(kāi)始不單單把“寶”全部押在新房市場(chǎng)，可在進(jìn)軍存量房市場(chǎng)的過(guò)程中，又遇到困難。

2019年，秦朗(化名)所在的一家中小型地產(chǎn)中介被同行業(yè)頭部公司以戰(zhàn)略合作名義進(jìn)行了相關(guān)“收購(gòu)”。秦朗所從業(yè)的那家中介公司在華東部分城市有連鎖門店，此前負(fù)責(zé)城市區(qū)域內(nèi)的新房業(yè)務(wù)，近年來(lái)也開(kāi)始嘗試中介業(yè)務(wù)，進(jìn)入存量房市場(chǎng)。但自家公司被收購(gòu)讓秦朗感知到行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)度越來(lái)越高。

秦朗認(rèn)為，行業(yè)已經(jīng)告別了如日中天的時(shí)代，出現(xiàn)洗牌是必然，特別是以新房為主要業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)房產(chǎn)服務(wù)商和代理商們，他們迎來(lái)了企業(yè)發(fā)展的“拐點(diǎn)”，如果想要實(shí)現(xiàn)盈利，需要下場(chǎng)和中介進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)創(chuàng)高新方面表示，公司本來(lái)在2021年二季度已經(jīng)扭虧為盈，但因?yàn)橐患径鹊奶潛p過(guò)大，尚難以盈利。

至于虧損的主要原因，國(guó)創(chuàng)高新方面表示，首先，在2021年上半年，公司門店增加了約400間，帶動(dòng)了相關(guān)成本費(fèi)用的增加。其次，在2021年上半年，國(guó)創(chuàng)高新仍然延續(xù)此前提高經(jīng)紀(jì)人傭金分成比例的臨時(shí)性激勵(lì)政策，也帶動(dòng)成本出現(xiàn)上升。

“之前，房產(chǎn)服務(wù)商還會(huì)給房企做營(yíng)銷等策略，然后再承包房企的新房銷售渠道。但現(xiàn)在房企都有自己的營(yíng)銷部門和品牌部門，自己做策劃，不再需要服務(wù)商。至于銷售渠道，傳統(tǒng)服務(wù)商的流量競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)中介，流量池變小。”七七說(shuō)。

在2020年年報(bào)問(wèn)詢函的回復(fù)中，國(guó)創(chuàng)高新表示，渠道競(jìng)爭(zhēng)格局也已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。開(kāi)發(fā)商拓展自由渠道，一手代理公司進(jìn)行二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)賦能，二手經(jīng)紀(jì)公司則走向一二手聯(lián)動(dòng)和線上化，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的邊界被打破了。至于未來(lái)發(fā)展，國(guó)創(chuàng)高新方面給出的策略是，增加門店，鞏固市場(chǎng)占有率，持續(xù)增加研發(fā)投入，更大程度地發(fā)揮平臺(tái)技術(shù)賦能作用。同時(shí)，國(guó)創(chuàng)高新方面還在對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。本報(bào)記者 李凱旋 李未來(lái) 北京報(bào)道

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