繼“低首付”和“零首付”之后，樓市竟然還誕生了更離譜的“負(fù)首付”？

近期，有多個(gè)熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)中介聲稱，買房可以做到“負(fù)首付”。貸款買房的購(gòu)房人不僅無(wú)需支付首付款，還可以從銀行另貸到一筆錢作為裝修款。這樣的“好事兒”靠譜嗎？

“負(fù)首付”從何而來(lái)？

(資料圖片僅供參考)

最近，一則房產(chǎn)中介的朋友圈截圖廣為流傳。一位重慶市巴南區(qū)的房產(chǎn)中介宣稱，一套83萬(wàn)元的精裝房，“客戶首付4萬(wàn)元，放款后返現(xiàn)5萬(wàn)元(相當(dāng)于客戶買房后倒拿1萬(wàn))”。

如果說(shuō)這種“負(fù)首付”依靠的是返現(xiàn)退款，那么還有一類更常見(jiàn)的“負(fù)首付”則是依靠拉高銀行的貸款實(shí)現(xiàn)。

這樣的營(yíng)銷話術(shù)還出現(xiàn)在深圳市羅湖區(qū)等地。有房產(chǎn)中介在社交平臺(tái)上介紹稱，一套評(píng)估價(jià)是570萬(wàn)元的房子，業(yè)主低價(jià)賣520萬(wàn)元。客戶可向銀行貸570萬(wàn)元全款買這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。

可以看到，這種所謂的“負(fù)首付”是指虛構(gòu)購(gòu)房合同，將合同價(jià)格做高，這樣從銀行貸出的額度增高，相當(dāng)于變相減少了首付。

比如，假設(shè)一套100萬(wàn)的房子原先首付為20萬(wàn)、貸款為80萬(wàn)。現(xiàn)在將購(gòu)房合同價(jià)做高到130萬(wàn)，則首付為26萬(wàn)、貸款為104萬(wàn)。據(jù)此購(gòu)房者“騙取”的貸款額為104萬(wàn)減去80萬(wàn)，即24萬(wàn)。拿這20萬(wàn)去繳納20萬(wàn)首付，還多出了4萬(wàn)元。

如此看來(lái)，“負(fù)首付”與零首付、低首付、首付貸等有相似之處，都是“瞞天過(guò)海”的花式營(yíng)銷。但易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，“負(fù)首付”與其他幾項(xiàng)仍有差異，零首付等主要通過(guò)房企墊資、尋找首付貸、首付分期實(shí)現(xiàn)，“負(fù)首付”則是典型的騙貸行為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步表示，這種做法業(yè)內(nèi)俗稱為“高評(píng)高貸”，指的就是銀行評(píng)估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而貸更多的款變相降低首付。“高評(píng)”就是高評(píng)估值，“高貸”就是高貸款額，里面涉及“陰陽(yáng)合同”、賣家配合控款等，其漏洞在于銀行評(píng)估價(jià)有浮動(dòng)空間，只要賣方同意即可。本質(zhì)上，則是赤裸裸的違法。

“負(fù)首付”真能做到？

記者以購(gòu)房者的身份電話咨詢了深圳市某銀行的個(gè)貸部門，工作人員表示，自己看到了這則新聞，但行里早有明確規(guī)定，購(gòu)房者需要嚴(yán)格以自有資金，通過(guò)正規(guī)渠道繳納首付款，其他所有的噱頭都有法律風(fēng)險(xiǎn)，是明確禁止的，提醒購(gòu)房者保護(hù)好自身財(cái)產(chǎn)安全。

“銀行肯定不會(huì)說(shuō)能貸出來(lái)的，因?yàn)椤咴u(píng)高貸’本質(zhì)上就是買方和開(kāi)發(fā)商或者原房主聯(lián)起手來(lái)‘騙’銀行的貸款嘛。”廣州一房產(chǎn)中介王勇(化名)對(duì)記者表示。

王勇表示，之前見(jiàn)過(guò)挺多這樣做的，明面上肯定是違規(guī)的，但是實(shí)際操作下來(lái)確實(shí)解決過(guò)一些首付不夠、月供穩(wěn)定群體的首付問(wèn)題。“特別是在今年3月前后，當(dāng)時(shí)房貸利率降下來(lái)了，有人沒(méi)足夠的存款但想趁機(jī)快點(diǎn)‘上車’，就這么操作過(guò)。”

來(lái)自成都的齊女士在去年著急出手一套房產(chǎn)進(jìn)行置換，聯(lián)系到的一位買家便提出想做高評(píng)高貸。“當(dāng)時(shí)他說(shuō)，我們的中介做不了這個(gè)，他去外面找評(píng)估公司和銀行，最后做到的價(jià)格差不多是我賣價(jià)的140%，我算了算首付也就幾萬(wàn)塊錢，和‘零首付’沒(méi)什么區(qū)別了。”

齊女士思考后還是拒絕了這位買家。“我覺(jué)得我作為賣方太吃虧了，風(fēng)險(xiǎn)全都在我這邊。如果我低首付過(guò)戶給他，他貸不下來(lái)款又沒(méi)錢還我，我豈不是錢沒(méi)收到，房子也給他了？”

王勇提到，之前一般是在買賣二手房時(shí)會(huì)有這樣的操作，現(xiàn)在有些新房的開(kāi)發(fā)商也用起了這個(gè)手法。“新房操作反而更簡(jiǎn)單，因?yàn)椴淮嬖诘谌皆u(píng)估的問(wèn)題了，全靠開(kāi)發(fā)商自己操作。相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商把錢借給買方走個(gè)流水，等貸款下來(lái)再把錢還回去。”

“賣家自然是風(fēng)險(xiǎn)很高，除了可能被‘空手套白狼’，這件事本身就違法，賣家如果明知道對(duì)方要做還配合，被查到的話也都要負(fù)責(zé)。”王勇說(shuō)，所以業(yè)內(nèi)雖然有這種操作方式，但賣家能不能配合很難說(shuō)，配合的賣家大部分都是非常著急出手，或者房子存在一些問(wèn)題的。

“對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，這就屬于無(wú)限加杠桿。雖然利率可能是低的，但貸的錢多了，利息肯定也會(huì)多，而且房?jī)r(jià)高了，要交的契稅、中介費(fèi)等也會(huì)相應(yīng)走高，最后長(zhǎng)期來(lái)看能不能回本還要好好算一算。”王勇提到，買家也有可能被賣家和中介聯(lián)手“擺一道”，比如賣家如果堅(jiān)持要求買家按合同價(jià)付款，買方拒絕還需要承擔(dān)違約金。

“負(fù)首付”暗中有“坑”

“‘負(fù)首付’屬于違法行為，其危害性非常大。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房沒(méi)有真實(shí)的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按“負(fù)首付”的方式購(gòu)房，購(gòu)房者后續(xù)的真實(shí)房貸壓力明顯放大，這會(huì)使得房貸違約的成本增大，最終對(duì)購(gòu)房者和商業(yè)銀行都不利。

北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣進(jìn)一步指出其中的法律風(fēng)險(xiǎn)：“首先，不論是所謂的‘零首付’還是‘負(fù)首付’，該付的錢終究還是要付的，無(wú)非是時(shí)間早晚的問(wèn)題；其次，這種操作的房貸月供往往會(huì)提高一些，房貸期限越長(zhǎng)負(fù)擔(dān)越大；再次，這種本身就是違法違規(guī)、明令禁止的，還存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。”

“采用這種模式，往往需要簽署‘陰陽(yáng)合同’。這一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有如實(shí)備案；另一方面，通過(guò)這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會(huì)進(jìn)行放貸。即使已經(jīng)放貸，往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”王玉臣補(bǔ)充稱。

對(duì)于這種暗中有“坑”的營(yíng)銷行為，多地也在積極出手治理。

例如，廣東省惠州市惠陽(yáng)區(qū)住建局日前印發(fā)通知，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

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（文章來(lái)源：中新網(wǎng)）

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